เขตปล่อยมลภาวะต่ำสุดในมหานครลอนดอน

เขตปล่อยมลภาวะต่ำสุดในมหานครลอนดอน Ultra Low Emission Zone (ULEZ) in London ดร.ปีดิเทพ อยู่ยืนยง อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ สมาชิกสมาคมการผังเมืองไทย                                                                                                                                     ผู้เชี่ยวชาญในเครือข่ายนักวิชาการสถาบันการเติบโตอย่างชาญฉลาดประเทศไทย (Smart Growth Thailand Institute)  E-mail: pedithep.y@cmu.ac.th     แนวความคิดเกี่ยวกับการจำกัดปริมาณฝุ่นควันจากไอเสียรถยนต์ (Exhaust Fumes From Car) ถือเป็นแนวคิดที่สำคัญประการหนึ่ง อันนำไปสู่การจัดทำนโยบายและมาตรการการลดมลพิษทางอากาศในบริเวณพื้นที่ในกลางเมือง นักวิชาการด้านผังเมืองและนักเศรษฐศาสตร์สิ่งแวดล้อมพยายามคิดค้นหลักเกณฑ์ วิธีการและมาตรฐานสำคัญด้านผังเมืองอันนำไปสู่การจำกัดปริมาณฝุ่นควันจากไอเสียรถยนต์ ในขณะที่มหานครและเมืองสำคัญหลายแห่งได้เผชิญกับความเสี่ยงที่มลพิษทางอากาศจากการปล่อยให้มีใช้ยวดยานพาหนะสัญจรบนท้องถนนอย่างไร้ขีดจำกัด จนเป็นเหตุให้มีระดับมลพิษทางอากาศในบริเวณพื้นที่ใจกลางเมืองสูงในระยะเวลาที่นานพอจะก่อให้เกิดผลกระทบในด้านลบต่อประชาชนที่อยู่อาศัยและสัญจรผ่านมหานครหรือเมืองสำคัญ รวมไปถึงอาจก่อให้เกิดผลร้ายต่อทรัพย์สินและสิ่งมีชีวิตต่างๆ ในระบบนิเวศได้   ดร.ปีดิเทพ อยู่ยืนยง อาจารย์คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่   มหานครลอนดอนจึงได้พยายามพัฒนามาตรการกำหนดพื้นที่ในใจกลางเมืองให้เป็นเขตปล่อยมลภาวะต่ำสุด (Ultra-Low Emissions Zone หรือเขต ULEZ) ภายใต้การดำเนินการ 3 ประการด้วยกัน ได้แก่ (1) การจัดเก็บค่าธรรมเนียมได้จัดเก็บจากผู้ใช้งานรถยนต์ในฐานะที่เป็นผู้ก่อให้เกิดมลพิษทางอากาศ (Traffic…

อุดรธานี: กฎบัตรแรกของไทย

อุดรธานี: กฎบัตรแรกของไทย   อุดรธานีได้ผ่านขั้นตอนสำคัญการมีส่วนร่วมการทำงานร่วมกันของทุกภาคส่วนมาระยะหนึ่งแล้ว ขั้นตอนดังกล่าวได้แก่ การมีส่วนร่วมด้วยการรับฟังความคิดเห็น (participation) การมีส่วนร่วมด้วยการปรึกษาหารือเพื่อสร้างกรอบยุทธศาสตร์เมืองและสร้างสรรค์พื้นที่ (placemaking) การมีส่วนร่วม (แบบไม่เต็มใจและเต็มใจ) ด้วยการทดสอบสถานการณ์จำลองในบางภารกิจที่จำเป็นต่อการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่ (tactical urbanism for urban redevelopment) โดยปัจจุบัน อุดรธานีกำลังเดินสู่ขั้นตอนการจัดทำข้อตกลงร่วมเพื่อขับเคลื่อนแผนการพัฒนา (charter planning) ขั้นตอนนี้เป็นช่วงเวลาที่ต้องอาศัยความร่วมมือและการลงแรงลงใจจากผู้แทนทุกภาคส่วนเพื่อสร้างกรอบยุทธศาสตร์ (strategic plan) และแผนปฏิบัติการ (action plan) พร้อมทดสอบการมอบหมายภารกิจให้แต่ละหน่วยงานและกลุ่มนำสู่การปฏิบัติ     ในทุกขั้นตอนที่กล่าว ประสานและดำเนินการด้วยเครือข่ายพลเมืองอุดรฟอรัมหรืออุดร 2029 มาดีอีสาน บริษัท อุดรธานีพัฒนาเมือง จำกัด สมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี สนับสนุนโดย จังหวัดอุดรธานี เทศบาลนครอุดรธานี หอการค้าจังหวัดอุดรธานี สมาคมการผังเมืองไทย โครงการ SG-ABC สำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย และคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยศิลปากร ภารกิจต่อจากนี้ จะเป็นการนำเสนอกรอบยุทธศาสตร์การพัฒนาเพื่อต่อเติมจากการประชุมครั้งที่ 1 และสร้างกรอบภารกิจความรับผิดชอบของภาคส่วน โดยในวันที่ 13 กุมภาพันธ์…

สุทธิชัย หยุ่น ถอดบทเรียนบริษัทพัฒนาเมือง ในฐานะ new platform รูปแบบการพัฒนาประเทศ

คุณสุทธิชัย หยุ่น เริ่มถอดบทเรียนบริษัทพัฒนาเมือง 

ในฐานะ new platform ในการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาประเทศ

ตามคลิป 2 คลิปท้ายบทความ

 

1

 

เมื่อวันที่ 30 มกราคม 2562 รายการ Suthichai Live ของคุณสุทธิชัย หยุ่น พิธีกรชื่อดังของไทย ได้ให้เกียรติเข้าร่วมการสัมมนาและการเปิดเวที Urban Talk : Urban Media จัดโดย สำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้แทนบริษัทพัฒนาเมืองที่ได้รับทุนวิจัยนวัตกรรมการขับเคลื่อนการพัฒนาเมืองเพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจได้นำเสนอความคืบหน้าการวิจัยในช่วง 3 เดือน และเปิดโอกาสให้ผู้บริหารบริษัทพัฒนาได้ร่วมแลกเปลี่ยนความเห็นกับผู้เชี่ยวชาญสาขาต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การแลกเปลี่ยนแนวคิดการวางยุทธศาสตร์เศรษฐกิจกับกูรูด้านสื่ออย่างคุณสุทธิชัย หยุ่น ท่านที่สนใจประวัติพัฒนาการของบริษัทพัฒนาเมืองและบทบาทการวิจัยเชิงพื้นที่ สามารถติดตามรายละเอียดเนื้อหาจาก link  2 ลิ้งก์ ด้านล่างนี้ครับ

 


การกระตุ้นการใช้ที่ดินเพื่อสร้างเศรษฐกิจ บทความโดย ฐาปนา บุณยประวิตร

การกระตุ้นการใช้ที่ดินเพื่อสร้างเศรษฐกิจ ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย Thapana.asia@gmail.com               การผังเมืองรูปแบบใหม่ของสหรัฐอเมริกาและสิงคโปร์กำหนดให้ภาครัฐและภาคเอกชนร่วมกันรับผิดชอบกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้ โดยการระบุเป็นข้อตกลง   ที่มาภาพ : https://goo.gl/n1FqTN               ก่อนการวางผัง ภาครัฐและภาคเอกชนต้องร่วมกันจัดทำยุทธศาสตร์และเป้าหมายการพัฒนาให้ชัดเจน โดยจำแนกพันธกิจการพัฒนาออกเป็นกลุ่มการสงวนรักษา กลุ่มการอนุรักษ์และพัฒนา และกลุ่มการพัฒนาเศรษฐกิจ ต่อจากนั้นให้ระบุเป้าหมายและตัวชี้วัดแยกตามรายสาขา ซึ่งยุทธศาสตร์กำหนดให้ระบุในกลุ่มสาขาขนาดใหญ่ซี่งมีขนาดและอิทธิพลต่อการสร้างงาน การจ้างงาน และการยกระดับคุณภาพชีวิตประชาชนและสิ่งแวดล้อม   ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย               เมื่อได้เป้าหมายและตัวชี้วัดแล้ว ให้วางแผนการลงทุนปรับปรุงฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานและวางแผนกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดิน พร้อมมอบภารกิจให้ภาครัฐและภาคเอกชนร่วมกันรับผิดชอบ               ภารกิจใหม่ของภาครัฐนอกเหนือจากการวางแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและการบริหารจัดการการใช้ทรัพยากรตามเป้าหมายของผังแล้ว ภาครัฐควรต้องสร้างเครื่องมือกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดิน สร้างมาตรการการสงวนรักษาและการอนุรักษ์พื้นที่ให้สอดคล้องกับศักยภาพขององค์กรปกครองท้องถิ่นและองค์กรภาคเอกชนในการใช้เครื่องมือที่สร้างขึ้นเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินตามเป้าหมายและตัวชี้วัด               โดยเครื่องมือและมาตรการที่มักนำมาใช้ ได้แก่ เครื่องมือทางการเงิน มาตรการด้านผังเมือง และมาตรการด้านการพัฒนาเมือง   เครื่องมือทางการเงิน ประกอบด้วย การให้ผลตอบแทนในรูปของเงินสดและสิทธิประโยชน์จากงบประมาณ กองทุน เงินปันผล ดอกเบี้ยส่วนเพิ่ม สิทธิประโยชน์การใช้ทรัพยากรของรัฐ หรือสิทธิประโยชน์ที่สามารถลดต้นทุนการผลิตและการบริการที่สามารถนำมาคิดเป็นตัวเงินได้  …

ยกระดับสตรีทฟู้ดอุดรธานีตั้งเป้า 2 ปีเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจ 1.2หมื่นล้าน

ยกระดับสตรีทฟู้ดอุดรธานีตั้งเป้า 2 ปีเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจ 1.2หมื่นล้าน   อุดรธานีพัฒนาเมือง ผนึกสกว. สมาคมการผังเมืองไทย ร่วมกับเทศบาลนครอุดรธานี และภาคการท่องเที่ยว ใช้กลยุทธ์ “ไมช์และสตรีทฟู๊ด” ยกระดับมูลค่าเศรษฐกิจพื้นที่ถนนประจักษ์ศิลปาคมและยูดีทาวน์ ตั้งเป้าภายใน 2 ปีเพิ่มมูลค่าเศรษฐกิจ 1.2 หมื่นล้านบาทพร้อมดึงกลุ่มทีซีซีกรุ๊ปกระตุ้นการลงทุนโรงแรมในพื้นที่     พ.ท. วรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ ประธานกรรมการบริษัท อุดรธานีพัฒนาเมือง จำกัด กล่าวว่า ผลการหารือกับคณะนักวิจัยโครงการพัฒนากลไกการพัฒนาเชิงพื้นที่เพื่อออกแบบเมืองอย่างชาญฉลาดเพื่อยกระดับเศรษฐกิจและสังคม สมาคมการผังเมืองไทย ภายใต้การสนับสนุนของสำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) ผู้อำนวยการสำนักการช่าง เทศบาลนครอุดรธานี เลขาธิการหอการค้าจังหวัดอุดรธานี เลขานุการสมาคมธุรกิจท่องเที่ยวอุดรธานี ผู้แทนผู้ค้าปลีกพื้นที่ถนนประจักษ์ศิลปาคมและถนนทองใหญ่ พร้อมด้วยผู้นำชุมชน 3 แห่งรอบสี่แยกทองใหญ่และสถานีรถไฟอุดรธานี เห็นควรเร่งรัดการออกแบบปรับปรุงระบบกายภาพพื้นที่สองข้างทางถนนประจักษ์ศิลปาคมช่วงสี่แยกทองใหญ่ (สี่แยกชิบูย่า) จนถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าอุดรธานี ซอยสัมพันธมิตร ถนนวัฒนานุวงศ์ และถนนทองใหญ่ พื้นที่โดยรวม 2.2 ตารางกิโลเมตรให้เป็นศูนย์เศรษฐกิจไมช์พัฒนาพิเศษ (MICE Special Districts หรือ MSD)   โดยกำหนดให้ออกแบบฟื้นฟูสตรีทฟู้ด…

เมืองในอีอีซีควรเป็นเมืองเขียว

เมืองในอีอีซีควรเป็นเมืองเขียว ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย Thapana.asia@gmail.com               เกณฑ์ Smart Growth, LEED-Neighborhood Development และ Form-Based Codes ได้กำหนดแนวทางการออกแบบเมือง การออกแบบพัฒนาพื้นที่ และการออกแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเมืองเขียว (Greenest City) ไว้อย่างชัดแจ้ง   ที่มาภาพ https://goo.gl/UfUVp2               เป้าหมายและผลลัพธ์ของเมืองเขียวคือ ความเป็นเมืองที่ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ มีกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงสภาวะแวดล้อมโลกน้อย ส่งเสริมเศรษฐกิจ และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับประชาชน               ในประเด็นการส่งเสริมเศรษฐกิจ เกณฑ์ที่กล่าวข้างต้นต่างให้ความสำคัญต่อการสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจสีเขียว (Green Economy) และการคมนาคมขนส่งสีเขียว (Green Transportation) โดยตัวชี้วัดได้กำหนดเป็นประเภทงานสีเขียว (Green Jobs) และการจ้างงานสีเขียว (Green Employment)     ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย               พื้นที่ที่พัฒนาเมืองเขียวจะต้องจำแนกประเภทงานสีเขียวและการจ้างงานสีเขียวในแผนแม่บทให้ชัดเจน พร้อมกำหนดเป้าหมายการเติบโตของประเภทงานสีเขียวในแต่ละระยะไว้…

ข้อห้ามความหนาแน่นต่ำในเขตพัฒนาพิเศษ โดย ฐาปนา บุณยประวิตร

ข้อห้ามความหนาแน่นต่ำในเขตพัฒนาพิเศษ ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย Thapana.asia@gmail.com               พื้นที่หนาแน่นต่ำเป็นเครื่องชี้การกระจัดกระจายของเมือง (Urban Sprawl) บังคับให้ประชาชนใช้รถยนต์ส่วนบุคคล (Automobile Oriented) เป็นบริเวณที่ยากจะพัฒนาเป็นเมืองแห่งการเดิน (Walkable Urban Places) Smart Growth จึงออกข้อกำหนดให้ทุกการวางผัง ต้องหลีกเลี่ยงการเกิดพื้นที่หนาแน่นต่ำในปริมาณมาก หรือมีสัดส่วนพื้นที่หนาแน่นต่ำไม่เกินร้อยละ 20 ของพื้นที่ทั้งหมด   เครดิตภาพ http://www.socketsite.com/wp-content/uploads/2017/03/3700-California-Rendering-Overview.jpg               ในด้านการบริหารพื้นที่เศรษฐกิจ พื้นที่หนาแน่นต่ำจัดเป็นบริเวณที่ให้ผลตอบแทนทางเศรษฐกิจต่ำที่สุด แต่มีค่าใช้จ่ายการบริหารแพงที่สุด ขณะที่รัฐได้รับภาษีน้อยที่สุดหากเทียบกับประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอื่นๆ เฉพาะที่เป็นต้นทุนของเมือง LEED-ND ระบุว่า พื้นที่หนาแน่นต่ำย่านชานเมืองมีการพลังงานมากกว่าพื้นที่ใจกลางเมืองเกือบสองเท่า ทั้งยังมีค่าใช้จ่ายสูงจากการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล ค่าใช้จ่ายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการเข้าถึง และค่าใช้จ่ายการเชื่อมต่อระหว่างโหมดการเดินทาง   นายฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย               ในด้านสุขภาวะและคุณภาพชีวิต พื้นที่หนาแน่นต่ำมีตำแหน่งที่ตั้งของที่อยู่อาศัยห่างไกลจากหน่วยพาณิชยกรรม บริการของรัฐและสิ่งอำนวยความสะดวก ยากหรือขาดความคุ้มค่าในการเชื่อมโยงโครงข่ายการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเชื่อมโยงด้วยระบบขนส่งมวลชน  …

ภาคเศรษฐกิจกับผังเมืองเขตพัฒนาพิเศษ โดย ฐาปนา บุณยประวิตร

ภาคเศรษฐกิจกับผังเมืองเขตพัฒนาพิเศษ ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย Thapana.asia@gmail.com               ผังเมืองรวมของอีอีซีและเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจัดเป็นผังเมืองรวมที่มีเป้าหมายเฉพาะเพื่อกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจตามนโยบายของรัฐบาล ภาคส่วนต่างๆ โดยเฉพาะหน่วยงานในสาขาเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องควรมีภารกิจปฏิบัติการตามเป้าหมายของผังเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ร่วมกัน   เครดิตภาพ HKCG               ภาคส่วนเศรษฐกิจที่ควรระบุความรับผิดชอบในการกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจ แบ่งออกเป็นภาครัฐ และภาคเอกชน โดยภาครัฐนั้น เนื่องจากเขตพัฒนาพิเศษ รัฐต้องลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคด้วยงบประมาณเป็นจำนวนมาก ดังนั้น ความรับผิดชอบของหน่วยงานจะมีเพียงแค่การดำเนินการลงทุนและก่อสร้างตามแผนงานอย่างเดียวไม่ได้ เพื่อให้มีความคุ้มค่าในการใช้งบประมาณ ภาครัฐจึงต้อง “ทำความตกลงการพัฒนาเศรษฐกิจกับภาคเอกชน” รวมทั้งประสานแผนให้เกิดการทำงานร่วมกันของทุกองค์กร เพื่อให้บรรลุเป้าหมายตามแผน   ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย               ทั้งนี้ การทำความตกลงการพัฒนาเศรษฐกิจกับภาคเอกชน จะต้องระบุเป้าหมายด้านมูลค่าการลงทุน ผลิตผล และมูลค่าเศรษฐกิจจำแนกตามรายสาขาในแต่ละช่วงเวลาให้ชัดเจน โดยรวมเป้าหมายการจ้างงาน และการสร้างงานในสาขาธุรกิจที่เกี่ยวข้องหรือทุกสาขาในซัพพลายเชนด้วย              สำหรับภารกิจการใช้ประโยชน์ที่ดินที่รัฐต้องระบุเป้าหมายในผังเมืองรวมและต้องปรากฏในข้อตกลงร่วมระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนได้แก่ การใช้ประโยชน์ให้เกิดความหนาแน่นและมีความเข้มข้นในพื้นที่พาณิชยกรรม พื้นที่หนาแน่นมาก และพื้นที่พัฒนาพิเศษได้แก่…

การวางผังสร้างความเท่าเทียม บทความโดย ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย

การวางผังสร้างความเท่าเทียม ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย Thapana.asia@gmail.com   เครดิตภาพ Infoworld               ความเสมอภาคและความเท่าเทียมเป็นเกณฑ์สำคัญที่ทุกแนวคิดการวางผังนำมาใช้ เฉพาะเกณฑ์ความเป็นผู้นำการออกแบบด้านพลังงานและสภาพแวดล้อมระดับย่านหรือ LEED-ND  ความเสมอภาคและความเท่าเทียมทางกายภาพเป็นวาระสำคัญที่นักออกแบบเมืองต้องระบุไว้ในวิสัยทัศน์และข้อกำหนด               ความเสมอภาคทางกายภาพแบ่งออกเป็นสองกลุ่มหลัก ได้แก่ ความเสมอภาคด้านโอกาสการใช้ประโยชน์ที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน และความเสมอภาคด้านความสามารถการเข้าถึงทางกายภาพ             โดยความเสมอภาคด้านโอกาสการใช้ประโยชน์ที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน ได้แก่ การกำหนดรูปแบบย่านและโครงการให้กระชับ ใช้ที่ดินแบบผสมผสานในกิจกรรมที่หลากหลาย ผู้อยู่อาศัยมีโอกาสในการทำงานการอยู่อาศัยภายในย่านและโครงการโดยไม่ต้องเดินทางไกล               เกณฑ์การวางแผนที่แสดงถึงความเท่าเทียมได้แก่ การมอบโอกาสให้ประชาชนทุกระดับรายได้และอายุ สามารถอยู่อาศัยในที่ดินที่มีมูลค่าสูง มีโอกาสในการสร้างกิจการ ลงทุนในกิจการ หรือมีโอกาสสูงในการทำงานในพื้นที่ และมีโอกาสก้าวหน้าในกิจการเหล่านั้น               สำหรับเกณฑ์การออกแบบย่านและโครงการประกอบด้วย การกำหนดสัดส่วนกิจกรรมเศรษฐกิจและการอยู่อาศัยให้สอดคล้องกัน โดยการระบุข้อกำหนดถึงกิจกรรมเศรษฐกิจสำคัญที่ต้องอยู่ในระยะการเดินถึง เช่น อาคารสำนักงาน พื้นที่การผลิต พื้นที่ค้าปลีก ร้านอาหารท้องถิ่น ตลาดสดหรือผลิตภัณฑ์อาหารสด สถานบันเทิง ร้านหนังสือ คลินิกหรือโรงพยาบาล หรือที่อยู่อาศัยประเภทมีกรรมสิทธิ์และการเช่า พร้อมทั้งหน่วยบริการสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ สถานที่สาธารณะ ที่ประชาชนจำเป็นต้องใช้ประจำวัน  …

สิทธิประโยชน์กระตุ้นการใช้ที่ดิน บทความโดย นายกสมาคมการผังเมืองไทย

สิทธิประโยชน์กระตุ้นการใช้ที่ดิน ฐาปนา บุณยประวิตร นายกสมาคมการผังเมืองไทย Thapana.asia@gmail.com               สมาคมการวางแผนอเมริกัน (American Planning Association) หรือ APA ได้สำรวจความสำเร็จการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยพบปัจจัยกระตุ้นการเข้าใช้ประโยชน์ที่ดินของภาคเอกชน อันดับที่หนึ่งเป็น ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค อันดับที่สอง ตำแหน่งที่ตั้งและการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมขนส่ง อันดับที่สาม การกระตุ้นด้วยสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินหรือ (Incentive Zoning Bonus)   ที่มาภาพ http://growchicago.metroplanning.org/images/report-intro.jpg               ปัจจัยกระตุ้นการใช้ที่ดินกับตำแหน่งที่ตั้งและระบบการเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมขนส่งนั้น ในบางพื้นที่จะสลับลำดับกัน ตัวแปรที่ชี้ว่าปัจจัยใดมีความสำคัญมากในการกระตุ้นการใช้ที่ดินได้แก่ บทบาทและศักยภาพของที่ดินในอนาคตที่สามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ และแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทางรางของรัฐและเอกชน               ในส่วนของปัจจัยกระตุ้นด้วยสิทธิประโยชน์นั้น แม้จะมีความสำคัญลำดับที่สาม แต่ก็นับว่ามีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากัน ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านของ APA กล่าวตรงกันว่า การกระตุ้นการใช้ที่ดินด้วยสิทธิประโยชน์ทั้งด้านการเงินและมาตรการผังเมืองนั้นจะเป็นปัจจัยเสริมให้เกิดประสิทธิภาพการใช้ที่ดินมากขึ้น               โดยที่ดินที่มีตำแหน่งที่ตั้งและระบบการเชื่อมต่อด้วยโครงข่ายคมนาคมขนส่งและมีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานสมบูรณ์อยู่แล้ว หากได้รับการกระตุ้นด้วยสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินเข้าไปอีก ก็จะทำให้ที่ดินดังกล่าวมีศักยภาพและมีมูลค่ามากยิ่งขึ้น               ในสหรัฐอเมริกา ระบบสิทธิประโยชน์การใช้ที่ดินจะได้รับการออกแบบให้ใช้ควบคู่กับการวางผังและการออกแบบชุมชนเมือง โดยภารกิจของระบบสิทธิ์ประโยชน์ประกอบด้วย              …